Инвестирование строительства для целей дальнейшей продажи
Порядок ведения бухгалтерского учета при инвестировании строительства для целей последующей продажи практически ничем не отличается от инвестирования для собственного потребления. Полученные от застройщика фактические затраты по строительству формируют у инвестора стоимость имущества, предназначенного для продажи, с отражением его стоимости по дебету счета.
Если реализация данного имущества облагается налогом на добавленную стоимость, то сумму налога, полученного от застройщика по сводному счету-фактуре, можно принять к налоговому вычету. Если реализация полученного имущества налогом на добавленную стоимость не облагается, то сумма полученного от застройщика НДС включается в стоимость данного имущества.
В последнее время одним из видов коммерческой деятельности инвесторов стало инвестирование строительства с целью получения прибыли от уступки имущественных прав на долю строительства до момента окончания строительства объекта.
Действующее законодательство не определяет, что такое имущественное право на долю в строящемся объекте. Из анализа действующих законодательных актов можно определить, что имущественное право на долю возникает у инвестора тогда, когда он исполнил все свои обязательства, связанные с финансированием строительства. Значит, и уступить свое имущественное право к застройщику он может после оплаты цены договора инвестирования строительства.
Возникшее имущественное право на долю в объекте строительства, если цель приобретения этого права - его продажа (уступка), отражается по дебету счета 58 "Финансовые вложения". Реализация (уступка) имущественного права отражается через счета учета продаж. В налоговом учете приобретенное имущественное право учитывается в регистрах налогового учета. Стоимость продажи (уступки) отражается в составе налоговых доходов от реализации имущественных прав. В составе налоговых расходов учитывается стоимость приобретения имущественного права.
Обороты по передаче имущественных прав облагаются налогом на добавленную стоимость. Если передаются имущественные права на жилое помещение (квартиру, жилые дома) или на гаражи (машино-места), то налоговая база определяется как сумма разницы между стоимостью уступки с учетом НДС и стоимостью приобретения имущественного права. Если передаются имущественные права на иные объекты недвижимости, налогом на добавленную стоимость облагается вся цена такой уступки. При этом, теоретически, инвестор может принять к вычету суммы налога, переданные ему от застройщика. Но здесь возникает техническая проблема. Застройщик не может передать инвестору суммы налога до окончания строительства. После же окончания строительства этот инвестор уже не является инвестором, поскольку он передал свои права по договору инвестирования. Значит, и сводный счет-фактуру застройщик ему, скорее всего, не выдаст. Решения данной проблемы на сегодняшний день не найдено.