Застройщик не выполняет строительно-монтажные работы
Как уже было рассмотрено ранее, долевое строительство отличается от строительства для собственного потребления тем, что при долевом строительстве застройщики привлекают средства третьих лиц для финансирования строительства, а по окончании строительства объект полностью или частично передается привлеченным инвесторам (дольщикам) в части, предусмотренной договором участия в долевом строительстве (инвестиционным договором), для оформления на них права собственности. Кроме того, долевое строительство в подавляющем большинстве случаев рассматривается как коммерческая деятельность застройщика, направленная на получение им дохода от долевого строительства в виде разницы между суммой средств, полученных от дольщиков, и фактическими затратами по строительству объектов долевого строительства.
В обиходе долевое строительство многоквартирных домов часто именуется "продажей квартир". Но ведь продажа - это переход права собственности на имущество, являющееся объектом купли-продажи. При долевом строительстве право собственности никому не переходит, оно возникает у дольщика как у первичного правообладателя.
Долевое строительство начало набирать силу в середине 90-х годов. Долгое время такое строительство не было регламентировано какими-либо законодательными или нормативными актами. Однако масштабность долевого строительства привела к необходимости принятия соответствующих законодательных актов. Так, 25 февраля 1999 г. был принят Федеральный закон N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", который в какой-то мере затронул вопросы, возникающие в ходе долевого строительства, но далеко не решил их. Так, например, взаимоотношения между субъектами инвестиционной деятельности (тогда еще не было введено понятие долевого строительства) предлагалось осуществлять на основании договоров, заключаемых в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Однако ГК РФ не предлагал типовых договоров, регламентирующих такую деятельность. Недостатки законодательного регулирования долевого строительства привели к большим злоупотреблениям со стороны недобросовестных заказчиков. Появилась проблема "обманутых дольщиков". В результате был принят Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...". Направленность этого Закона на защиту прав привлекаемых к долевому строительству физических лиц очевидна. Так, например, не допускается привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, в порядке, отличном от предусмотренного в ст. 1 настоящего Закона. Для привлекаемых юридических лиц существует исключение: с ними можно заключить инвестиционный договор, отличный от договора участия в долевом строительстве, в соответствии с действующим законодательством об инвестиционной деятельности. При этом привлекаемые таким образом юридические лица не могут уступить свои права по договору физическим лицам.