Застройщик полностью или частично выполняет СМР
Мы уже упоминали о том, что предмет договора долевого участия в строительстве, заключенный в соответствии с Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, содержит в себе признаки договора строительного подряда. То же можно сказать и в отношении инвестиционных договоров, заключаемых застройщиками с юридическими лицами. Это проявляется ярче, когда застройщик начинает выполнять полностью или частично строительно-монтажные работы собственными силами.
В отсутствие нормативного регулирования бухгалтерского и налогового учета деятельности застройщика по долевому строительству можно долго дискутировать о том, насколько долевое строительство совпадает с подрядной деятельностью. Видится, что и сторонники, и противники этой точки зрения найдут немало аргументов "за" и "против". Ввиду равенства позиций сторонников и противников аналогии долевого строительства и подрядной деятельности примем на вооружение позицию Минфина России, которая также может являться спорной, но хоть как-то изложена официально. Минфин России, в лице директора Департамента регулирования государственного финансового контроля, аудиторской деятельности, бухгалтерского учета и отчетности, попытался найти компромисс в этом нелегком споре. В Письме от 18.05.2006 N 07-05-03/02 сообщается, что "при совмещении функций субъектов инвестиционной деятельности инвестора, застройщика и подрядчика" затраты по строительству, учтенные по дебету счета 08, списываются в корреспонденции со счетом 90 "Продажи". Попробуем разобраться, что же хотел сказать Минфин. Совмещение функций инвестора, застройщика и подрядчика следует понимать так, что застройщик не только взял на себя функции заказчика, он еще и генподрядные функции оставил за собой, да еще и строительно-монтажные работы выполняет самостоятельно (полностью или частично).
То, что совмещение функций застройщика и подрядчика для целей долевого строительства связано именно с фактом выполнения застройщиком строительно-монтажных работ собственными силами, вытекает еще из одного Письма Минфина России. В Письме от 12.07.2005 N 03-04-01/82 сказано, что если застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы собственными силами, то полученные от дольщиков денежные средства по договорам долевого участия в строительстве включаются в налоговую базу по НДС как авансовые платежи в счет предстоящего выполнения работ. А если не выполняет, то включать в налоговую базу по НДС полученные от дольщиков средства не следует.