Субъекты строительной деятельности и построение взаимоотношений между ними
Застройщики. Основным субъектом инвестиционно-строительной деятельности следует считать застройщика. Именно он, являясь собственником или арендатором земельного участка, принимает решение о строительстве. При этом по отношению к строящемуся объекту он может быть единственным субъектом строительной деятельности, в случае если он самостоятельно выполняет все функции по организации строительства, строит только хозяйственным способом и учитывает законченный строительством объект в составе основных средств на своем балансе.
Подрядчики. Количество субъектов строительной деятельности увеличивается в случае, если застройщик, самостоятельно организующий строительство, строит подрядным способом. Добавляется генподрядчик, а также субподрядные организации, привлеченные генподрядчиком. В соответствии со ст. 706 ГК РФ генподрядчиком становится любой подрядчик, привлекающий к исполнению своих обязанностей других лиц (субподрядчиков). Но ведь и субподрядчик в свою очередь также может привлечь других лиц к исполнению своих обязанностей. Что, он тоже тогда будет генподрядчиком? На практике генподрядная строительная организация характеризуется тем, что принимает на себя обязательство осуществить строительство объекта, являющегося конечной целью всего строительства. И неважно, будет эта организация привлекать субподрядчиков или будет строить только собственными силами. Раз предметом договора является строительство всего объекта, значит подрядчик, принявший на себя обязательство построить объект, для застройщика будет являться генподрядчиком. Такова практика. Генподрядчик, кроме того, характеризуется тем, что принимает от застройщика строительную площадку, организует на этой строительной площадке охрану, строит временные не титульные здания и сооружения, заключает договоры на обеспечение связью и энергией всех видов, необходимой для строительства, выполняет все функции по содержанию этой строительной площадки в процессе строительства, координирует выполнение работ субподрядными организациями. При этом он один, лично, отвечает перед застройщиком за конечный результат строительства. Субподрядчики привлекаются генподрядной организацией для выполнения отдельных видов и комплексов работ, необходимых для строительства объекта, и несут ответственность за свой объем работ перед генподрядчиком. Возможна ситуация, когда застройщик привлекает к строительству несколько подрядных организаций, каждая из которых выполняет отдельные виды и комплексы работ, из которых впоследствии получается построенный объект. Единого генподрядчика в этом случае нет. На практике такая ситуация называется совмещением застройщиком функций генподрядчика. И неважно, выполняет при этом застройщик часть работ собственными силами или все работы выполняются привлеченными подрядчиками. Функции генподряда, которые взял на себя застройщик, прежде всего, заключаются в содержании строительной площадки и координации работ, выполняемых подрядными строительными организациями. При этом каждый привлеченный подрядчик несет ответственность перед застройщиком за свой объем работ, предусмотренный заключенным с ним договором.