Учет операций, осуществляемых по договорам уступки права
Уступка требования в строительной деятельности осуществляется в соответствии с параграфом 1 "Переход прав кредитора к другому лицу" гл. 24 ГК РФ. Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Таким образом, при передаче права требования обязательно участие трех лиц:
- должника, права требования к которому переходят от одного кредитора к другому;
- кредитора, который имел права требования к должнику и передает их новому кредитору;
- нового кредитора, который получает права требования к должнику от старого кредитора.
В строительной деятельности к таким договорам следует относить, в первую очередь передачу (уступку) прав (требования) на строящийся объект или его часть. При этом должны быть:
- застройщик, он же должник, обязанный предоставить объект кредитору;
- кредитор, уступающий свое право (требования) к застройщику;
- новый кредитор, получающий право требования к застройщику.
Следует иметь в виду, что для того, чтобы передать право (требования), это право нужно иметь. Например, в долевом строительстве считается, что дольщик приобрел право на объект долевого строительства, если он исполнил обязательства по оплате цены договора. Если оплата цены договора не произведена, прав на объект долевого строительства нет и уступать нечего. В этом случае осуществляется перевод долга на нового кредитора перед застройщиком, после погашения которого новый кредитор получает право на объект долевого строительства. В учете и для целей налогообложения эти операции отражаются по-разному. Если кредитор, оплативший цену договора участия в долевом строительстве, уступил право на объект долевого строительства новому кредитору, то в бухгалтерском учете отражается доход от передачи имущественного права по кредиту счета 90 на всю цену договора уступки. В составе расходов по дебету счета 90 отражается ранее оплаченная сумма по договору участия в долевом строительстве как расходы, связанные с приобретением имущественного права, учтенные ранее по дебету счета 76. После исполнения такого договора старый кредитор теряет связь с застройщиком в отношении объекта долевого строительства, права на который переданы. Налогом на добавленную стоимость облагаются операции, связанные с передачей имущественных прав. Общий порядок налогообложения таких операций предусмотрен п. 2 ст. 153 НК РФ, в соответствии с которым налоговая база определяется как вся сумма дохода, полученная по такой операции. То есть цена договора уступки, увеличенная на сумму налога по ставке 18%. Исключение составляют операции по уступке права (требования) жилья и машино-мест (гаражей). В соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ уступка права (требования) этих помещений облагается налогом с суммы разницы между ценой уступки, включающей в себя сумму налога, и фактическими расходами, связанными с приобретением данного имущественного права. Если дольщик не оплатил по договору долевого участия в строительстве цену договора, то уступить права по данному договору он может с одновременным переводом долга перед застройщиком на нового кредитора. В этом случае в договоре определяется сумма долга, подлежащего переводу на нового кредитора, которую новый кредитор должен оплатить непосредственно застройщику, и стоимость услуг старого кредитора за уступку прав по договору долевого участия в строительстве, которая будет являться ценой такого договора и подлежит уплате старому кредитору. Стоимость услуг старого кредитора является его доходом для целей налогообложения налогом на прибыль и облагается НДС в полном объеме.